打印主题:房产咨询»黄为森著--关于房屋权属登记的审查要点

黄为森著--关于房屋权属登记的审查要点 黄为森 2008-04-30, 06:48 关于房屋权属登记的审查要点 黄为森  著 二○○八年四月二十九日   2008年2月15日，原建设部第168号令发布的《房屋登记办法》，将于2008年7月1日起施行。建设部《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）、《建设部关于修改〈城市房屋权属登记管理办法〉的决定》（建设部令第99号）将同时废止。为了确保《房屋登记办法》的施行，现住宅和城乡建设部正在举办多期全国房地产登记机构业务骨干贯彻《房屋登记办法》的培训班。 对于从事房屋权属登记的工作人员，学好《房屋登记办法》是非常必要的。但是，仅仅学好《房屋登记办法》是不够的。因为，《房屋登记办法》是程序法。房屋登记，还涉及到实体法。 程序法，是实体法的对称，指保证权利义务得以实施的办事规则和手续的法律。程序法解决“怎么办”的问题。实体法，是程序法的对称，指规定法律关系主体之间权利和义务的法律。实体法解决“办什么”的问题。在房屋权属登记中，知道“怎么办”固然很好，如果不知道“办什么”就美中不足了。所以，还必须学好与房屋权属登记相关的实体法。 调整房屋权属登记的法律规范不断发布，不断修订，不断废止，使得我们对法律、政策的学习永无止境。那么，在房屋权属登记中，有没有“万变不离其宗”的什么原则，什么窍门，是么精髓可以供我们把握呢？好像有！ 我退休前，曾经任某市房屋产权监理处处长，曾经长期主管房屋权属登记。工作中，我总结出供自己把握的房屋权属登记的审查要点，这些经验曾经反过来指导过我的工作。我热爱房地产事业，退休后，我仍然关注着房地产事业的发展。在《房屋登记办法》即将施行时，我想，我曾经对于房屋权属登记工作的感悟，与其闷在心中让其遗忘，不如整理出来，供对本话题感兴趣的您工作中做个参考。如果随着时间的冲刷，浸蚀，我曾经的经验已经蜕化为教训，那也是前车覆，后车诫。 办理房屋权属登记，一般依照以下程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）缴纳税费；（五）记载于登记簿；（六）发证；（七）归档。办理房屋权属登记，一般设置以下岗位：（一）收件初审岗位；（二）复查审核岗位；（三）终审记簿岗位；（四）缮证岗位；（五）发证岗位；（六）档案管理岗位；（七）市场管理岗位；（八）计算机信息管理岗位。以上程序和岗位，各城市的房屋权属登记机构各有不同，但是，这并不影响我们对房屋权属登记审查要点的总结、提取。 我所谓的自己曾经把握的房屋权属登记的审查要点是：办理房屋权属登记，收件初审岗位、复查审核岗位、终审记簿岗位从事房屋登记的工作人员，必须认真审查该登记的以下事项：（一）该登记究竟涉及了几种法律关系，几种什么法律关系；（二）涉及的法律关系有几个权利主体，同一个权利主体有几个权利人，是否有代理关系；（三）涉及的法律关系如果有义务主体的，有几个义务主体，同一个义务主体有几个义务人，是否有代理关系；（四）涉及的法律关系有什么具体内容；（五）涉及的法律关系有几个客体，几个什么客体，标的物的权属界限是否成立；（六）需要实地查看的，是否已经实地查看；（七）需要公告的，是否已经公告；（八）需要告知申请人的，是否已经告知，需要向申请人作出并且送达相关文书的，是否已经作出、送达；（九）申请人应当陈述和应当提交的材料是否已经陈述、提交，申请人陈述、提交的材料是否与本单位计算机原存信息和原存纸介档案相一致；（十）申请人提交的材料能否证明相关法律关系主体、法律关系内容和法律关系客体的真实性、合法性和有效性，申请人的申请是否存在隐瞒真实情况或者提供虚假材料等瑕疵；（十一）前一岗位的审查工作是否存在失误；（十二）本岗位和前一岗位该录入的计算机信息是否已经录入，本岗位和前一岗位该填写的表、册、簿等是否已经填写。本岗位和前一岗位（收件初审岗位对申请人）该签名盖章的是否已经签名盖章；（十三）遵守工作时限，该向前一岗位（收件初审岗位向申请人）接收的纸介材料或者计算机信息是否已经接收，该向后一岗位移交的纸介材料和计算机信息是否已经移交；（十四）本岗位、本工作人员是否有权办理该项登记业务，本工作人员是否尽够了审查的注意义务，本工作人员办理的该项登记业务是否会因故意或者重大过失导致登记错误，造成损失。（十五）申请人是否缴纳税费。  本文作者郑重声明：因本文作者水平有限，本文错误在所难免。本文自受到质疑或者批评时自行废止。采信本文，由采信者自行承担法律后果，本文作者不承担任何责任。在注明本文作者、本郑重声明、本文作者相关信息和本文出处的前提下，任何单位和个人均可无偿使用本文。 本文作者相关信息：请见《中国房地产》杂志（刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中外房地产导报》杂志（刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《蜀都房地产》杂志（准印证02-012）1998年第10期第31页。

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